リノベーションについて
リノベーションで新しい住まいにプラスアルファの価値を
リノベーションと似た言葉にリフォームがあります。
リフォームはマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能回復という意味合いです。もともとは和性英語で「サイズの合わなくなった洋服を手直しする」との意味で使われたのが始まりです。使い古した内装や水周り、外装を修繕するなど「部分的に綺麗にする」と考えたらよいと思います。
一方、リノベーションは「革新・刷新」という意味合いで、プラスアルファで新たな機能や価値を向上させることを意味します。風景のある家のリノベーションは、殆どをスケルトンの状態（構造体剥き出し）まで解体し、その空間を再構成します。その際、現在のライフスタイルに合ったプラニングと機能をデザインして、＋αの価値を見つけ出しながら理想の住まいを作り上げていきます。
リノベーションを進めるにあたり大事にしているのが、新しい住まいのコンセプトを決めること。
例えば、
- 岡山の風景を独り占めしたマンションリノベーション
- 部屋の奥深くまで光を導いたリノベーション
- 眠っていた丸太を呼起した古民家再生
- 使われずに物置化てしまった和室を甦らせた神秘的なゲストルーム
- ただの倉庫をアトリエ事務所へリノベーション
- 父親が建てた築40年の実家を二世帯住宅にリノベーション
など、大切に想っていることに価値をおいて、プランすることを心掛けています。あなたと家族が大切にしている想いをお聞きして、さらに輝くようにコンセプトをしっかり考え、プラスアルファの価値を提供したいと考えています。
リノベーションのメリット
今までの日本ではスクラップ＆ビルトが主流であり住宅の平均使用年数は30年と言われています。それに比べて欧州ではストック型社会が根付いていて住宅の平均使用年数は100年以上となっています。近年では日本でも耐久性の向上や空き家問題などから年々使用年数が伸びていっている傾向があり、近い将来欧州型ストック型社会に変化していくことでしょう。これからの私たちが住み続けていく日本住宅は間違いなくリノベーションにより価値を高め、建物を長く使っていく方向に進むことだと思っています。
1.新築よりも低価格（中古をリノベーションした方がトータルコストを抑えられる）
新築とリノベーションで建築コストが大きく差が出る工事は①基礎②構造材③外壁④屋根⑤窓です。例えば新築3000万平屋とした場合①～⑤で≒5割必要になりますので約1500万が既存部分を使用することとなり、残りいくらまでリノベーション費用をかけていくかによって異なってきます。
2.自由な空間・理想のデザインを作ることができる（良いものは残したい）
検証を重ね「絶対これだけは残さないといけない」という構造だけを吟味して今までの既成概念に縛られないよう理想に近づけていくリノベーションの設計になります。その中で天井裏に眠っていた昔ながらの丸太や和室の欄間、床柱等良いものは住み手の記憶として残していきながらデザインしていきます。
3.快適に住める（住み心地がよくなる）
リノベーションであっても新築同等の断熱遮熱が可能になります。弊社の最低基準である省エネ等級4はリノベーションでも同町の考え方になります。例えば断熱材は発泡ウレタンを使用し、壁は100㎜、屋根は160ｍｍの厚さを確保するなど新築同様の基準でご提案させていただいています。
4.立地条件の良い物件を選べる（新築は住みたいエリアでも物件数に限りがあるため）
立地であればあるほど土地費用が上がってきますが希望する好立地に予算をかけて、費用を抑えながら中古物件をリノベーションすれば新築では得ることのできなかった立地条件の良い住まいを手に入れることが可能となります。
5.新築よりも諸費用を抑え節税にもなる
新築時には各種申請諸費用や地盤調査費用などが掛かりますがリノベーションの際には（ある一定の条件をクリアーすれば）不必要になります。また新築時には固定資産税がかかってきますが、築年数を経過した中古物件のリノベーションであれば固定資産税が下がっていてリノベーション後も中古物件時の固定資産税もそのままである場合がほとんどです。以上の様に建築費以外でも予算を抑えられるメリットがあります。
6.資産価値の向上
投資物件としてのリノベーションを行う場合などはリノベーションによって資産価値を高めたり、減少を抑えたりすることが可能となります。建物の資産価値は築年数が経過していくほど価値が下がり約25年で価値が下がり横ばいになっていく現象があります。それらの物件をリノベーションすることによって設備を改善、内部インテリアを新しくすることによって資産価値の下がりにくい物件へ生まれ変わらせて投資物件にすることも可能です。
7.機能性の向上（最新技術や設備導入で）
令和の時代になってからは電気空調を含めた設備機器全体の機能が新しい時代へと移行してきています。AI機能から蓄電節電機能、遠隔機能など30年前では全く想像つかなかった進化とともに私たちの生活を便利なってきています。リノベーションで設備機器の最新機能導入で生活向上は勿論資産価値の向上へとつなげていくことが可能です。
8.耐震性・断熱性の向上
時代とともに断熱性能や自然環境、推進法律など様々な視点から45年前とは変わりつつあります。1980年の省エネルギー基準（旧省エネルギー基準）と1999年の省エネルギー基準全面改正（次世代省エネルギー基準）では断熱材（グラスウールとして）の厚みが天井で≒7.7倍、壁で≒5.2倍、そしてガラスはシングルガラスから複層ガラスへと大きく変更されてきています。風景のある家.LLCでは新築同様リノベーションでも省エネ等級4（次世代省エネ基準）に該当する建築物相当の断熱性を推進しています。これは住宅使用年数100年を目指し、リノベーションの際にスケルトン状態にして耐震性や断熱性能を向上させることができるためです。
9.新築より工期が短い
「新築よりも低価格」に記載しているように構造部分や外部周りの工期分が短縮されます。工期短縮は住宅ローンのつなぎ金利や仮住まい費用の圧縮など様々なメリットを生みます。
リノベーションの種類
リノベーションといっても様々な種類があります。生活環境の変化やコスト、築年数、家族構成などによって、どの程度のリノベーションをするかが決まります。
フルリノベーション
弊社がもっとも得意とするリノベーションのひとつで、家全体を改修するタイプになります。必要な構造以外はスケルトン状態まで解体し、配管配線、断熱も新しくして間取を全面的に設計変更していきます。
- 配管配線断熱材など見えない部分も新しくしたいご家族
- 生活スタイルが変わり間取を全面変更したいご家族
インテリアリノベーション
間取りはそのままで仕上げや水回りを新しくするタイプのリノベーションです。古く痛んだ仕上げの雰囲気を変え、古くなった設備機器を変える、コストを抑えたタイプですが、その仕上げ材やデザイン性も設計のアイディアで全く異なった仕上がりとなります。
- リノベーションコストを抑えたいご家族
- デザイン性を持たせながら雰囲気を変えたいご家族
部分リノベーション
既存建物の一部分だけを改装するタイプになります。既存母屋が大きく全面改修をすると大きいコストになるので用途に合わせて部分的にリノベーションをしていきます。
- 使わなくなった部屋を有効に活かしたいと思うご家族
- 家カフェ等部分的に有効利用したいご家族
マンションリノベーション
中古マンションを購入してリノベーションするタイプです。マンションは決して使い勝手がいいわけではありませんのでリノベーションして自分のライススタイルにマッチした間取に変えることができます。
- 中古マンションを購入したご家族
- 子育て世代が終わりご夫婦二人の時間を過ごしたい方
店舗オフィスリノベーション
新しく出店する店舗や賃貸オフィスなどを改装するリノベーションのタイプです。ここでは同業他社との差別化が大切になってきますので如何に個性と特徴を表現するかが決め手になってきます。
- 店舗改装したいオーナーさま
- 新たに出店するオーナーさま
リノベーションにかかる費用
夢を叶えるにはお金が必要です。リノベーションにいくらかかるのか？
リノベーションに必要な4種類の費用についてお話します。
1. 物件購入費（中古物件を購入する場合）
物件の状態によって、税金の軽減措置の有無などがあります。
諸費用の内訳は以下で、目安は物件購入費の15～20%です。
- 仲介手数料(物件購入費×3% + 6万円 + 消費税)
- 登録免許税(物件によって異なる)
- 司法書士報酬(10〜15万円程度)
- 日割清算金(固定資産税や管理費)
- 契約書印紙代
- ローン借入料(保険料や手数料)
2. リノベーション費用
施工費は仕様や規模によって大きく変わってきますが、風景のある家では500万～6000万と幅広くオファーを頂いています。
リノベーション設計費の目安は施工費の8％〜15％（下限200万）となっています。
3. 居住後にかかる費用
マンションの場合は月々修繕積立金と管理費がかかります。（戸建住宅でも将来修繕費は必要になります。）
税金の内訳は以下です。
- 固定資産税（物件による）
- 不動産取得税（一定要件を満たせば軽減あり）
4. その他費用
現在お住まいの家をリノベーションする場合、内容によっては仮住まいが必要になります。
新築とリノベーションの費用比較
新築とリノベーションを比べた時に、費用面でどのような違いが出てくるでしょうか？
結論としては、地域や広さが同じであれば、新築よりもリノベーションの方が安い金額で理想を実現することが可能であるといえます。現在ではリノベーション費もローンに含めることが出来るようになっています。
リノベーションはこんな人におすすめ
リノベーションは「新築では得ることのできない想いを実現したい」ような人におすすめです。
- 月々返済額を家賃以下に抑えたい
- 小さく仕切られたマンションを広々と使っていきたい
- 古くなったハウスメーカーの建物を理想の間取りにしたい
- 登記費用や固定資産税等諸費用を低く抑えたい
- 不動産屋で中古物件を購入しようか迷っている
- 土地購入費用分を建物にまわして理想の住まいにしたい
- 二世帯にして思い入れのある家を引き継ぎたい
- 思い入れのある建物を引き継いでいきたい
- デザイン住宅に興味がある方
費用面の問題だけでなく、住む人の想いも大切に考えるのが「風景のある家」のリノベーションです。
「風景のある家.LLC」のリノベーションの強み
通岡山・福山の地で今までに大小問わず多くのリノベーション設計に携わってきました。その結果弊社でのリノベーションに関する3つの強みを見出すことができましたのでご紹介したいと思います。
構造に関しての考え方
通常のリノベーションは既存の構造を大前提に計画が行われます。しかし弊社の考え方は真逆の設計手法でご要望を基に自由な発想で間取りをつくり、その後に既存の構造を当てはめていきます。その為「既存の構造」という固定概念を持たずリノベーション後の空間は全く新しくデザインが生まれ変わります。
【既存構造を使う場合のリノベーション/メリットデメリット】
- リノベーション後の間取変更はほぼ行われずに用途変更程度となる
- リノベーションコストは抑えられるが希望の間取にはなりにくい傾向がある
- 一昔の建物は構造材が細い傾向になり耐震的には弱い場合が多い
- 一番要望の多い広い空間を作ることが難しくなる
- リノベーション設計としては簡易な設計で終わらせることができる
【既存構造にとらわれない場合のリノベーション/メリットデメリット】
- リノベーション後の間取はリノベ前に比べて全く異なる新築同様の変更にできる
- 既存構造を使う場合に比べてリノベーションコストは必要になるが希望間取に近づけられる傾向にある
- 現在基準に準じた構造補強ができて耐震性能はより強くなる
- 細々した間取からリノベーション後大空間を作ることが可能になる
- 新築以上に難しい設計なるため設計コストが必要になる
機能をより良くする考え方
一昔前の家には特徴があります。例えばキッチン（台所）は北側で個室になっている。畳の続きまで襖で仕切られている。玄関が南側の真ん中一番いい場所にある。南東の日当たりが良い場所が応接になっていてほとんど使われていない。階段が急こう配で廊下にある。などです。弊社がリノベーションを行うときは先ずは機能を最優先し使いやすく現代の生活にマッチングするようにリノベーション設計を行うよう常に心がけています。
例えば、家族が集まるＬＤＫをひとつながりの大空間にして家族の顔を見ながらみんなが集まれる場所のキッチンにして、キッチンの背面には洗面お風呂、ファミリークローゼットを配置しお母さんの家事動線を良くして出来るだけご家族との時間を作れるように設計します。そして夕方子供たちが帰ってきたらお母さんの顔を見て自分の部屋に入れるように、上りやすい緩い勾配のリビング階段を配置し且つインテリア性も高めます。
弊社のリノベーション設計はこんな新築に近い動線機能性も高めることを考えながら設計を行っていき既存の建物では想像できないほどの新しい機能性を高めた設計を提供していくことが強みの一つです。
プラスαの価値を生み出す考え方
プラスαといっても全てのご家族全てのリノベーションで異なりますので、ここでは過去のリノベーション事例からプラスαをいくつかご紹介します。
プラスαの価値を生み出すリノベーション事例
坂の上の家玄関の場所を大幅に変更することによって、敷地が高台にあるにもかかわらず見る事の無かった開けた景色をＬＤＫから見ることができるようにリノベーションを施しました。ビフォーアフターでも変わらない生活リズムの中に景色を眺めながら生活ができるというプラスαを創り出しました。
Legris裏庭に出るだけの勝手口付近をリノベーションすることによって小さなケーキ屋さんを創りました。その結果今までは滅多に使う事の無い裏庭が店舗の素敵なアプローチとなり多くの出会いを生み出すプラスαの場となりました。
家族の土間ごく普通の玄関でしたが思い切って広い土間を創りました。リノベーションの結果この土間でお子さん達が遊んだり勉強したりして家族みんなが土間に集まりより一層家族のコミュニケーションが増え、とても価値あるプラスαとなっています。
プラスαの価値は住宅のリノベーションだけではなく店舗のリノベーションにも採用されています。
テントウムシのスタジオごくごく普通の賃貸事務所ですが壁を斜めに配置することによって四隅に余白ができます。この余白がプラスαとなり余白が打合せスペースであったり、炊事場であったりと余白の面白さを生み出しています。
234限りなく厳しいコストの為合板を重ねただけの店舗を設計しました。その結果、シンプル且つとても印象に残るデザインとなりコスト以上にプラスαの見え方を生み出すことに成功しています。
岡山でリノベーションするなら風景のある家
岡山県でリノベーションをご検討されている方は、弊社「風景のある家」にご相談ください。
費用を安く抑えられるだけでなく、暮らし、住み方をデザインしたリノベーションが可能です。
30年、50年、100年と変わりゆく風景と共に世代が移り変わっても間取りを変化させながら住み継がれ、家族の記憶を受け継ぐことのできる住宅を提供します。
リノベーションに関するよくある質問
はい。条件によっていくつかの補助金があります。詳しくは「リノベーション補助金一覧2024」をご覧ください。
弊社ではリノベーションしても耐震性が低くなるような設計はいたしません。弊社ではスケルトン状態にしてから柱、筋交い等構造材を図面に書き起こして壁量計算を行い、不足している部分には補強を施すことを標準としています。
もし耐震強度を更に上げたい場合は別途ご相談ください。
リノベーションで既存構造を踏まえて間取りを変更することは可能です。
通常、間取りを変更しないで痛んだ箇所を補修するのがリフォーム、間取りを変えていくことがリノベーションとお考え下さい。
可能です。リフォーム会社だけでなく、弊社のようにリノベーションを得意としている建築家や設計事務所も多く存在しますのでご気軽にご相談ください。
規模によって異なりますがフルリノベーションで≒3か月間の設計期間と≒3か月～7か月間の工事期間をいただきます。
ご相談いただきましたらまず初めに現地視察をさせていただきます。その後ご希望ヒアリング→プラン提案→総工事費の資金計画→実施設計→概算見積→実施設計→最終見積→工事という流れになります。
各地域各用途によりますが建築基準法的に問題なければ増築は可能です。
一般的には20年～30年が目安といわれていますが、ライフスタイルの変化によって決めることがよいと考えます。
例えば、新築時にお子さんが3歳と5歳で、結婚などで独立するのが30歳であれば、築25年でリノベーションし、使わなくなった個室（子供部屋など）を有効利用することが考えられます。築年数が古くなるほど工事費は高くなる傾向があるので、その点も考慮する必要があります。
可能です。但し適用要件がありますので別途ご相談ください。
弊社では新築とリノベーションに関わらずに断熱等級4を標準としています。ご希望の断熱等級があれば別途ご相談ください。
工事の規模にもよりますが、弊社の場合、基本的には仮住まいをお願いしています。騒音やほこりなどが気になり、精神的な負担が双方にかかることを防止するためです。ただし、部分的な工事（キッチンの取り替え、浴室の改装など）の場合は、住みながら工事をさせていただいています。
可能です。不動産会社と一緒に中古物件を探し、設計目線で良し悪しの特徴をアドバイスさせていただきます。